Oliver Wyman rebaja drásticamente las pérdidas de préstamos para suelo

La consultora Oliver Wyman ha rebajado drásticamente en el examen definitivo a la banca su estimación de pérdidas por créditos con suelo como garantía, especialmente el no urbano. Mientras que en julio calculaba hasta un 100% de pérdidas, ahora cuenta con que estas serán solo del 56% en el escenario adverso y de menos aún, del 37%, en el escenario base, supuestamente más previsible. Las pruebas a la banca concluyen que la mayor parte del crédito promotor (incluido el ya moroso) no se convertirá en pérdidas ni en el escenario base ni en el adverso.

Los activos tóxicos del ladrillo son la gran preocupación de inversores y analistas internacionales sobre la salud de la banca española. El examen de la consultora Oliver Wyman confirma que serán la principal fuente de pérdidas, pero su cálculo queda muy lejos de escenarios apocalípticos. Según sus pruebas, de una cartera de 227.000 millones de crédito promotor, la banca tendría pérdidas de 64.900 millones (el 28,6%) en el escenario base y de 97.100 millones (el 42,8%) en el escenario adverso, por debajo de las cifras que calculó en julio antes de analizar con más detalle las carteras de las entidades.

Las pérdidas esperadas para el crédito promotor en el escenario adverso oscilan entre el 27,3% para los créditos que tienen como garantía viviendas terminadas, lo que equivale a un quebranto de 23.900 millones, y el 63,9% para los créditos que no cuentan con garantía hipotecaria, lo que supone una pérdida del 63,9%.

La rebaja más drástica de las pérdidas se produce en el suelo no urbano. En julio, Oliver Wyman cifró la pérdida esperada para los créditos con suelo no urbano como garantía en el 90%-95% para el escenario base y en el 100% para el adverso.

La consultora parece reconocer ahora su error de llegar a decir que los bancos podrían llegar a no recuperar ni un solo euro de esa clase de crédito. Ahora, no solo admite que parte de los créditos se pagarán, sino que además parece considerar que el suelo no urbano tiene un valor considerable como garantía en relación con el valor de los créditos, porque incluso en el caso de impago de los préstamos, las pérdidas que calcula serían del 61% en el peor escenario.

La conclusión de Oliver Wyman es que solo un 9% del crédito promotor financia bienes que superan el valor del préstamo. En cambio, en un 45% de toda la exposición al ladrillo, esa relación entre préstamo y valor del inmueble (loan to value, LTV) es inferior al 60%. La firma que ha hecho el examen llega a la conclusión de que el LTV en España es relativamente bajo comparado con otros países. la media con las últimas tasaciones es del 62%, frente al 100% de Irlanda o el 80% de Estados Unidos. Con la vista puesta en 2014, la media subirá al 85% o al 99%, dependiendo de cuál sea el escenario. El problema es que hay una fuerte dispersión entre unas entidades y otras, de modo que en algunas el LTV puede llegar a ser del 122%.

El informe desvela que entre las pérdidas que se han computado para calcular las necesidades de capital de los bancos están 5.500 millones procedentes de créditos que ni siquiera se han concedido todavía (o que no se habían concedido a 31 de diciembre pasado, fecha a la que va referida el examen). El análisis llega a la conclusión de que se concederán esos créditos y que parte de los mismos provocarán pérdidas en el futuro, así que hay que cubrirlas.

Para esta imbecilidad se han gastado un montón de millones de euros en una auditoria que no refleja la realidad y que vamos a ver dentro de unos meses como se nos acusa como en el caso griego de engañar a los socios europeos. Una pena

DOS AÑOS PERDIDOS Y SEGUIMOS SIN APRENDER NADA.

Los profesionales inmobiliarios vimos en el otoño de 2.007 que las cifras de ventas cayeron de repente, se vendió una parte menos que en 2.006 y mucho menos que 2.005 que fue el cénit.

En 2.008 vino la quiebra de Lethman y comenzó a enterarse la clase política que algo sucedía.

Hasta Mayo de 2.010 o se enteró Zapatero y con él, la Oposición de entonces, el actual Gobierno.

Desde entonces solo vamos de recorte en recorte y tiro porque me toca, no se ha hecho nada por valorizar las viviendas cerradas y sin vender, por poner orden en el número de viviendas en poder de los bancos y cajas y por saber las que están en manos de los promotores mediante nuevos créditos que son un engaño de la realidad.

Las cifras que se están dando de las necesidades de financiación de la Banca, son el chocolate el loro.

NO existe un Plan, no se sabe qué hacer, los gobernantes tanto nacionales como regionales no saben nada, no tienen NPI de qué hacer. Así que el camino está claro: EL PRECIPICIO.

Oliver Wyman fijará precios de referencia para los activos del banco malo

La consultora tiene la orden de indicar el importe de las adquisiciones

La entrada de inversores privados se convierte en un tarea complicada

Oliver Wyman, la consultora que analiza el capital que necesitará la banca española, se ha convertido en una experta en las carteras inmobiliarias de las entidades. Oliver está terminando un informe en el que indicará qué grupos bancarios, de los 14 existentes, tienen o no déficit de capital en un hipotético escenario económico adverso. Por eso, ha examinado con lupa los créditos y los activos relacionados con el ladrillo. Tras este trabajo, se ha hecho experto en el asunto, por lo que el Banco de España y la Comisión Europea han acordado que sea el que ponga los precios de referencia a los activos que comprará el banco malo, según fuentes del mercado.

Como la variedad de activos es enorme, Oliver ha reunido en grupos homogéneos, por tipología (suelo, promociones, vivienda terminada), por las poblaciones y por los permisos administrativos, para homogeneizar valores. A fin de mes entregará el documento al Banco de España.

Los precios a los que se compren los activos determinarán el éxito o fracaso del banco malo. Para que el importe de las adquisiciones no incremente la deuda pública, el Estado tiene que tener menos del 50% de la gestora. Para eso necesita compradores privados, una tarea que está resultando difícil tras los contactos con bancos y aseguradoras.

Si compran a bajo precio, la banca tendrá un gran agujero y el Gobierno tendrá que rescatar a más entidades. Si pagan mucho, los inversores no querrán entrar.

Por otro lado, el 24 de septiembre se presentarán las primeras conclusiones del informe al comité técnico, compuesto por Economía, el Banco de España, la Comisión Europea, el BCE y el FMI. Días después se llevará al comité estratégico y, al final de la semana, se harán públicos.

El banco malo competirá en superioridad frente a la banca sana

Con independencia de que el examen que ultima la consultora Oliver Wyman lleve al Banco de España a intervenir alguna nueva entidad, la hoja de ruta que marca el último decreto de reforma financiera supone que, de partida, el banco malo aglutinará la carga inmobiliaria que descansa en los balances de Bankia, Catalunya Caixa, Novagalicia y Banco de Valencia. Una herencia que ronda los 75.000 millones de euros y que convertirá a la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, SA, que así se llamará esta herramienta, en la mayor inmobiliaria del país. Un gigante que promete convertirse en un duro competidor para el resto de actores del sector.

"Habrá que ver si las autoridades que velan por la competencia no tienen nada que decir ante esta sociedad dominante", desarrolla Mikel Echevarren, consejero delegado de la consultora Irea. "Si al final el banco malo se queda con la mitad del mercado inmobiliario, eso supondrá serios problemas para la banca sana y los promotores que tienen el arrojo de seguir haciendo cosas con su dinero", advierte.

De hecho, colectivos como el colegio de agentes de la propiedad inmobiliaria (Coapi) o la asociación de usuarios de bancas, cajas y seguros (Adicae) denuncian que "la creación del banco malo puede generar competencia desleal con el sector privado.

Uno de los fundamentos de estos temores se basa en el precio de las transacciones. Los agentes de la propiedad dan por hecho que la constitución del banco malo supondrá un "aumento en el abaratamiento de los inmuebles". Aunque el precio de traspaso de los activos está aún por determinar, Bruselas está presionando a España para que acepte una valoración a la baja. Esta podría superar el descuento al que obligan las provisiones exigidas por el Gobierno, es decir, rebajas más allá del 35% para la vivienda terminada, del 65% para promociones en curso y del 80% en el caso de los solares. Las entidades están comercializando ahora mismo sus viviendas tomando estos saneamientos como referencia y ofreciendo descuentos levemente superiores cuando es necesario, en el entorno del 35% al 40%.

Si Banco de España plantea descuentos muy superiores para los activos que pasen al banco malo, este tendría mucho más margen para comercializar sus activos ofreciendo descuentos, por ejemplo, del 50% en vivienda terminada y obteniendo beneficios aun así. La banca sana, por el contrario, aumentaría sus pérdidas si quisiera igualar estas ofertas.

A la espera de que se decida exactamente cuál será el precio del traspaso, lo que sí estará claro es que el banco malo tendrá a su favor el apoyo público que las entidades sanas no tendrán. "Un tema que afectará a la competencia es el de la financiación que se ofrecerá a los particulares que compren activos del banco malo", avanza Julio Gil, de la consultora inmobiliaria Horizone. En efecto, el decreto aprobado por el Gobierno recoge la posibilidad de que se conceda "apoyo financiero" a quienes adquieran activos del banco malo.

Quejas en el sector inmobiliario

"Las entidades financieras van a recibir ayuda económica pública", ahondan desde el colegio de agentes inmobiliarios, donde defienden que "este planteamiento puede introducir distorsiones en el mercado, ya que la norma olvida a todos los agentes jurídicos y profesionales que actúan en el sector privado", reivindican.

Ángel Serrano, director general de negocio de Aguirre Newman, considera que es pronto para vaticinar cuál será el daño que pueda causar el banco malo a sus competidores, pero asume que la preocupación está ya en el ambiente y que, desde luego "todo el mercado va a estar expectante para conocer cuál será la influencia que va a tener en los bancos que no necesiten asistencia y en el resto del sector inmobiliario".